Kira Bedelinin Belirlenmesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli olarak akdedilen kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine rağmen TBK 347/1 uyarınca kiracı tarafından sürenin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarda uzatılmış sayılmaktadır. Bunun istisnasını kira bedeli oluşturmaktadır. Kira sözleşmesinin uzatıldığı dönemlerde kira bedelindeki artışın ne yönde olacağı özellikle uygulamada önem arz eden bir husustur.
17.1.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle, bu maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİ (ÜFE) ARTIŞ” ibareleri “TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİ (TÜFE) ONİKİ AYLIK ORTALAMALARA GÖRE DEĞİŞİM” şeklinde değiştirilmiş, Üçüncü fıkrada yer alan “ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİ ARTIŞ” ibaresi ise “TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİ ONİKİ AYLIK ORTALAMALARA GÖRE DEĞİŞİM” şeklinde değiştirilmiş. Bu değişikliğin sebebi, ÜFE oranının TÜFE oranından fazla olması sebebiyle esasen kiracının korunması amacıdır.
TÜRK PARASI ÜZERİNDEN AKDEDİLEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÖZLEŞMEDE ARTIŞA İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMASI -TBK 344/I
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Taraflar burada kira bedelinin belirlenmesinde tamamen bir serbesti içerisinde değillerdir. Kanun koyucu tarafların artışla ilgili anlaşmalarına bir üst sınır getirmiştir ve bu üst sınır da TÜFE’dir. Aksi halde değiştirilmiş kısmi hükümsüzlük yaptırımı devreye girmekte ve bu yaptırım neticesinde artış oranı TÜFE oranına indirilerek bu oranda geçerli olmaktadır. Artışa ilişkin anlaşmalar sözleşmenin başında yapılacağı gibi sonrasında da yapılabilir. Taraflarca kararlaştırılan artış oranından daha yüksek bir bedel ödeyen kiracı fazla ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilecektir.
Uygulamada büyük sorun teşkil eden husus kirasının kararlaştırılan artış miktarından daha düşük bir kira bedeli ödemesi ve kiraya verenin de ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin bunu kabul etmesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Bu husus öğretide tartışmalıdır. Yargıtay kararlarına bakıldığında burada kiraya veren ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin kabulü üzerine daha sonradan dava açıp kalan kısmı geri isteyemeyeceği görülmektedir. Yargıtayın verdiği diğer bir kararında ise sözleşmede bir intibak kaydının bulunması halinde kiraya verenin ihtirazı bir kayıt ileri sürmeksizin ödemeyi kabulünü zımni bir anlaşmanın varlığı için yeterli bulmamakta, bu zımni anlaşmanın ispatını aramaktadır.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÖZLEŞMEDE ARTIŞA İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMAMASI-TBK 344/II
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, – bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla – hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak – hakkaniyete göre belirlenir
TÜFE oranında düşüş olması halinde kiracı kira bedelinin indirilmesini talep edebilecektir.
TBK 344/III UYARINCA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın,
Beş yıldan uzun süreli veya
Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve
Bundan sonraki her beş yılın sonunda,
Yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
ESAS ALINACAK KRİTERLER
TÜFE’deki on iki aylık değişim oranı
Kiralananın durumu: Kiralananın sahip olduğu niteliklerdir. Kiralananın yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemenin kalitesi ve taşınmaza bağlı olarak sunulan diğer imkanlar kiralananın durumuna ilişkin örnek olarak gösterilebilir.
Emsal kira bedeli: “Belirli bir çevrede muntazam ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kira parasının ulaştığı değer” olarak ifade edilmektedir. “Emsal kira bedelinin belirlenmesinde kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle civarında aynı nitelikte kabul edilebilecek ve tespiti istenen döneme yakın tarihte akdedilmiş kira sözleşmeleri esas alınarak mukayese yapılmalıdır.”
Hakkaniyet: Yargıtay kararlarında “eski kiracı indirimi” olarak ifade edilen bu husus, kiralananın boş olarak kiraya verilebileceği kira bedeline eşit veya buna çok yakın bir miktarda tespit edilen kira bedeli üzerinden hakkaniyete göre %5-20 arasında bir indirim yapılması şeklinde karşımıza çıkar.
Rayice göre bedelin belirlenmesini her iki taraf da, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın talep edebilecektir.
YABANCI PARA ÜZERİNDEN AKDEDİLEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE-TBK 344/IV
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
